Vasagatan 52, 4tr
111 20 Stockholm

Tel: 08-667 95 90
Fax: 08-24 54 64

info@samfundet.se

Värderarsed

Regler om god värderarsed

Antagna av sektionen för fastighetsvärdering inom Samfundet för Fastighetsekonomi den 20 oktober 1993

Inledning

Fastighetsvärderare, som är medlem av sektionen för fastighetsvärdering inom Samfundet för Fastighetsekonomi (SFF:V) är skyldig att vid all sin värderingsverksamhet iakttaga god värderarsed. Vad god värderarsed kräver finns sammanfattat i följande regler. Reglerna skall vara vägledande för sektionens medlemmar. Reglerna är inte uttömmande och de får inte uppfattas så att allt som inte uttryckligen är förbjudet skulle vara tillåtet.

I och med att Samfundet för Fastighetsekonomi (SFF) är anslutet till The European Property Valuers Association (EUROVAL) och The European Group of Valuers of Fixed Assets (TEGOVOFA) gäller även dessa organisationers etiska regler för SFF:Vs medlemmar. Dessa regler, som finns tillgängliga på SFFs kansli, är mindre omfattande än Reglerna om god värderarsed.

Yrkesmässigt uppträdande

Värderaren skall uppträda sakligt och korrekt och på sådant sätt att förtroendet för värderarkåren upprätthålls.

Värderingsuppdrag skall utföras med saklighet, omsorg, och tillbörlig skyndsamhet och med beaktande av att uppdragsgivaren inte åsamkas onödiga kostnader.

Värderare är inte skyldig att ta emot uppdrag som erbjuds honom. Vill värderaren inte åta sig erbjudet uppdrag, är han skyldig att omgående meddela uppdragsgivaren detta.

Krav på oberoende och självständig ställning vid externa värderingsuppdrag

En värderare måste alltid vara oberoende och självständig då han genomför ett externt värderingsuppdrag. Detta kräver att han har en fri och obunden ställning i förhållande till sin uppdragsgivare. Värderaren eller hans firma får således inte vara jäviga. Värderaren får ej heller vara bunden av sin arbetsgivare på sådant sätt att detta kan antas påverka hans bedömningar. Brister dessa förutsättningar skall han avböja eller avsäga sig uppdraget. Detta gäller likaledes då annan omständighet föreligger som kan ge anledning till befogat tvivel om värderarens oberoende.

Auktoriserade värderare skall normalt endast åta sig externa värderingar. Jämför SFF:Vs stadgar som anger att en auktoriserad värderare endast i mycket begränsad omfattning får ägna sig åt interna värderingar.

Krav på en obunden och självständig ställning föreligger inte vid internvärderingar.

Inom SFF:V finns många medlemmar som är anställda av stat, kommuner, banker och fastighetsbolag för att ansvara för deras behov interna värderingar.

Krav på redovisning av jävsförhållanden vid interna värderingsuppdrag

Vid interna värderingar skall av värderingshandlingen framgå om värderaren är anställd av uppdragsgivaren eller vilken annan jävssituation som föreligger. Av värderingshandlingen skall vidare framgå om värderaren har eget intresse i värderingsobjektet av ekonomisk, organisatorisk eller släktskapsbetingad art.
Denna punkt är särskilt viktig för auktoriserade värderare som undantagsvis utför interna värderingar. Jävssituationen för värderare som är anställda av kreditinstitution, stat eller kommun och utför internvärderingar för sina arbetsgivares räkning, torde ofta framgå genom att deras anställningsförhållanden anges.

Värderares möjlighet att uppträda som ombud och biträde vid fastighetsförsäljning, tvist om fastighets värde m.m.

En värderare får biträda annan med att avge skriftliga och muntliga uttalanden som redovisar dennes uppfattning om en fastighets värde. Det måste dock klart framgå att det inte är värderarens ställningstaganden utan en redovisning av huvudmannens uppfattning.

Värderare får dock inte vara ombud eller biträda vid överlåtelseförhandlingar eller i mål som rör fastighets värde, om han tidigare haft ett externt värderingsuppdrag avseende berörda fastigheter. Ombud och biträde får liksom vederbörandes företag inte heller utföra externa värderingsuppdrag avseende berörda fastigheter.

Utförande av värderingsuppdrag

Då värderaren åtar sig att bedöma en fastighets värde ansvarar han dels

för att han har erforderlig kompetens för uppdraget, dels

för att värderingsuppdraget blir fackmannamässigt utfört.

Värderaren har således ansvar för att de tekniska, ekonomiska och rättsliga utredningar som krävs för att värdet skall kunna bedömas riktigt, blir utförda. Han skall kritiskt granska de tekniska, ekonomiska och rättsliga förutsättningarna för den egendom som skall värderas på ett så långt möjligt objektivt sätt. Värdet skall därefter bedömas genom ett korrekt användande av grundläggande värdeteori och tillämpliga värderingsmetoder. Av SFF:V rekommenderad terminologi skall användas.

Värderaren skall träffa muntlig eller skriftlig överenskommelse med uppdragsgivaren om värderingsuppdrag, varvid uppdraget skall klarläggas i följande avseenden.

Vilken egendom skall värderas och vilken värdetidpunkt avses.

Vilket värde (värdekategori) skall bedömas.

Eventuella villkor som skall gälla för värdebedömningen.

Eventuella friskrivningar från ansvar.

Hur skall redovisningen utformas.

Kostnaden för uppdraget eller tillämpliga debiteringsgrunder.

Vid mera omfattande eller speciella uppdrag bör uppdraget bekräftas skriftligt.

Värderaren ansvar för värdebedömningen kan begränsas antingen genom att värderingsuppdraget begränsas till att bedöma värdet vid vissa givna förutsättningar (s k villkorsbunden värdebedömning) eller genom en direkt friskrivning från ansvar. Eventuella villkor för värdebedömningen och friskrivningar skall om möjligt klarläggas redan vid mottagandet av uppdraget. De skall dessutom alltid inskrivas i värdeutlåtandet. Värderaren ansvarar gentemot uppdragsgivaren för arbete som utförts av medhjälpare och anlitad sakkunnig.

Redovisningen skall anpassas till uppdragsgivarens önskemål. Värderaren måste således klarlägga om beställaren önskar att värdeutlåtandet skall omfatta t ex en bakgrundsanalys av ortens näringsliv och dess hyres- och fastighetsmarknad, en teknisk beskrivning av fastigheten, en redogörelse för hur värdet bedömts och en likviditetsanalys eller endast resultatet av värderingen. Värderaren bör i detta sammanhang upplysa om att viss form av redovisning kan krävas t ex vid kreditgivning.

Obligatoriska uppgifter i ett värdeutlåtande är identifiering av den egendom som värderats, vilket värde (värdekategori) som bestämts, värdets storlek, värdetidpunkt, eventuella villkor för värdebedömningen och friskrivningar från ansvar, samt vem som värderat och när.

Förhållandet till uppdragsgivare

Värderaren får inte åta sig värderingsuppdrag för två eller flera personer avseende samma egendom utan berörda personers samtycke.

Värderaren får inte för utomstående röja resultatet av värderingen, sakförhållanden eller upplysningar, som är knutna till den aktuella fastigheten och som han har fått kännedom om under sitt arbete, såvida inte beställaren lämnat tillstånd härtill eller laglig upplysningsplikt föreligger. Han får inte heller till sin eller annans fördel utnyttja vetskapen om sådana förhållanden på annat sätt än genom de ökade generella kunskap om fastighetsmarknaden som uppdraget kan ha tillfört värderare.

Om en fastighet värderats, får värderaren inte åta sig att på nytt värdera fastigheten för annan person, såvida han inte får den tidigare uppdragsgivaren medgivande eller det är uppenbart att dennes intressen inte kan skadas. Det senare får normalt förutsättas vara fallet då två år har gått från avgivandet av värdeutlåtandet. Den nye uppdragsgivaren bör vidare upplysas om att värderingsmannen haft ett tidigare värderingsuppdrag beträffande samma fastighet.

Uppdragsgivare skall underrättas om besiktningar och andra undersökningar som skall ske av värderingsobjektet.

Arvodesdebitering

Arvodet skall vara skäligt med hänsyn till de kunskaper och den erfarenhet som värderaren besitter och till det enskilda uppdragets natur och omfattning.

Arvode för fastighetsvärdering får inte direkt knytas till värdets storlek eller utformas som en provision.

Uppdragsgivaren är berättigad att på begäran få uppgift om arvodets storlek för ett tilltänkt uppdrag eller om grunderna för debiteringen.

Förhållandet till kollegor

Värderaren skall verka för goda relationer inom yrkeskåren. Värderaren skall visa hänsyn och tillmötesgående mot kollegor. Kollegiala hänsyn får dock inte föranleda till handling eller underlåtenhet som kan skada uppdragsgivaren.

I vissa situationer kan det bli aktuellt och vara befogat för värderare att uttala sig om en värdering som annan värderare utfört. Sådant uttalande skall vara sakligt och måttfullt. Vid bedömning av kollegans handlande eller underlåtenhet skall värderaren beakta de omständigheter som förelåg när kollegan gjorde sina övervägande. Innan värderaren framför kritik mot kollegan skall han om möjligt bereda denne tillfälle att yttra sig i frågan.

Publicitet, reklam och ackvisition

Värderaren får göra sitt namn och sina kvalifikationer kända hos allmänheten på ett sätt som inte misskrediterar yrket eller utsätter annan för klander eller ringaktning.

Värderaren får inte till annan, t ex bankkontor eller mäklare, avstå viss del av arvodet eller lämna honom gottgörelse i annan form för att han tillfört eller tillför värderaren uppdrag eller utfäster sig att vara verksam i sådant syfte. Vad som nu sagts utgör inte hinder för fördelning av arvodet mellan värderaren och sådana som varit honom behjälpliga vid uppdrags genomförande.

Förhållandet till samfundet

Värderare är skyldig att inom förelagd tid inkomma med yttrande eller svaromål som begärs av sektionens styrelse eller av fristående ansvarsnämnd, som handlägger frågor om auktorisation och god värderarsed. Han är därvid, utan hinder av tystnadsplikt som åvilar honom, skyldig att fullständigt och sanningsenligt besvara framställda frågor och lämna begärda uppgifter.